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陳真誠:房企高利貸融資利息達30%

發佈時間:2009-11-26  來源:票貼借錢【黃頁聯盟】

 

正因為政府採取了注射強生劑般的融資政策來刺激經濟增長,尤其政府在房地產領域專門出臺了融資刺激消費等救市政策,中國房地產市場,獲得了超常規的野蠻復蘇。本處於調整通道的中國房地產業,成為了從刺激政策受益最大的行業。今年以來,房價再次持續快速而大幅度地上漲,成交再次大規模增長,房地產業陶醉在融資政策刺激所帶來的幸福之中。然而,就在房地產行業呈現出一片“喜洋洋”的豐收景象中,一些中小開發商卻在幸福中痛苦著,正面臨被淘汰出局的威脅。

首先,今年以來,寬鬆的金融政策下,信貸大規模增長,進一步拉大了大型房企與中小開發商的差距。統計資料顯示,1-10月份,人民幣各項貸款增加8.92萬億元,同比多增5.26萬億元。來自國內貸款的房地產開發企業本年資金來源為 9119億元,增長53.0%。從資料來看,房地產開發貸款也獲得了快速增長,房地產開發業從寬鬆的金融政策中獲得了大規模的信貸增長。只是,由於不同企業在商業銀行存在是否優質之分,在特殊金融政策下,商業銀行出於是否長期合作、風險防範等因素的考慮,更青睞于一些大型開發商。從實際情況來看,大規模增長的銀行貸款,大量的信貸資金,重點流向了大型開發商,尤其是國企或上市房企。這樣,相比而言,使得中小房地產開發商變得越來越“窮”。

2009年5月27日,國務院下發了《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》。其中,首次將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例,下調至20%,其他房地產開發項目的最低資本金比例,下調至30%。只是,資本金比例下調,客觀上降低了進入房地產行業的門檻,意味著放鬆房地產開發貸款門檻,加大了商業銀行發放房地產開發貸款的風險。在執行中,商業銀行為控制發放開發貸款的風險,使這個政策變成了更有利於大開發商的政策:大型開發企業尤其國企、上市房企能從銀行獲得更多貸款,而本來就很難從銀行獲得貸款的中小房企所受惠並不大,依然很難獲得更多貸款。本文作者陳真誠分析認為,在銀行貸款融資方面,這個政策,客觀上進一步拉大了中小開發商與大型房地產開發商(尤其國企、上市房企)之間的差距。
 
其次,更為嚴格的貸款政策,使得中小房地產開發商越來越難獲得銀行貸款,因而變得越來越“落後”。相關政策規定,房地產開發項目,必須要在“四證齊全”後才能貸款。按照政策規定,中小開發商在“四證齊全”前很難獲得貸款。而一些大型開發商,往往依託大型企業集團,能通過集團獲得大量的銀行貸款,獲得大量的銀行授信。大型企業集團,容易獲得貸款或授信,再通過內部資金調撥,將以集團的名義拿到的信貸資金投入到房地產企業中。尤其是,一些大型企業集團,本身就是“金融寡頭”,或是銀行兼營者,或是金融業持股者。因此,其屬下房企,自然更容易獲得貸款。

一份基於中國證券報今年以來所有公開的房企融資資訊、共涉及61家內地房企的“2009內地房企融資調查”的結果,很能說明這個問題。資料顯示,截至11月6日,61家房企共計融資3924.55億元人民幣。其中,按融資額高低排列,“前15名”共計融資3193.45億元人民幣,占被調查房企融資總額的81.2%。在“前15名”的房企中,有9傢俱有國資背景。綠地集團、金地集團動輒融資超300億元,泛海建設也動輒融資超200億元。而且,61家房企共獲銀行授信總額為2420億元人民幣,“前10名”就占2419億元人民幣。本文作者陳真誠分析認為,這些資料,充分說明了大量信貸、資本資源相對集中地流向了大型房地產開發商,或企業集團下的房地產開發商。
 
第三,大型開發商往往佔有更大的市場份額,擁有更大的市場發言權,在這輪因政策刺激帶來的野蠻復蘇中,獲得了更多的銷售回款,獲得更大的市場份額,進一步拉大了與中小房地產開發商的差距。

第四,當銀行貸款不能滿足企業需要時,一些大型開發商還可通過供應商資源、市場借貸等多種途徑獲得其他融資。上市房企,還存在從股市等獲得資本市場融資的優勢。而急需資金的中小房地產開發商,往往只好通過“高利貸”融資。在一些地區,一些中小房地產開發商向高利貸融資的利息高達30%或左右!一些貸款資金,通過一些投資諮詢公司、投資擔保公司等途徑獲得。而那些資金中,有相當部分依然是來自商業銀行的信貸資金,只是中間經過了轉手。本文作者陳真誠分析認為,如此高昂的融資成本,必然會大為降低一些中小房地產開發商的贏利水準,甚至可能導致虧本等方面的風險!
 
        第五,有輿論稱,在國家4萬億投資計畫之已投入的資金部分中,可能有約一半,流入了房地產開發領域,流向了土地市場。這些流入企業,往往是國企、上市房企等大型房地產開發商。
 
        第六,地價上漲,地方政府更青睞于大宗土地出讓,青睞于大型開發商,尤其是國企或上市房企。在這種情況下,中小開發商往往不具備競買土地的能力,使得大量土地資源向大型房企尤其國企集中。相關機構發佈的今年三季度末中國房企土地儲備排行顯示,前十大房企總共擁有土地儲備3.05億平方米。其中,排名第一的琱j地產,擁有土地儲備面積為5100萬平方米,按其前三季度銷售速度推算,夠其開發8.5年。排名第二的碧桂園 (論壇 新聞),擁有土地儲備面積為4360萬平方米,按其前三季度銷售速度推算,夠其銷售13年。
 
        第七是,土地已經淪為資本運作工具,大型房企擁有中小房企所不具備的資本運作的管道和機會,樂於不計成本地拿地,爭奪土地資源,再通過土地-資本-土地-資本……的遊戲生態獲得更大的財富增值和市場份額的擴大。而中小房企,往往只能望土興歎,只能望資本市場項背而不能及。

第八是,土地政策不能得到有效執行,客觀上助長了大開發商對中小房企的競爭力,中小開發商在運用政策等方面的能力,往往與大開發商相提並論,因之常常處於因政策方面所帶來的劣勢。事實上,閒置兩年及以上的土地將被“堅決無償收回”等政策幾成空文,一直沒怎麼得到有效執行,截至今天因閒置而被收回的土地並不太多。這些也在支援、慫恿大開發商拿地、囤地、拉高地價。可以說,大開發商拿地、囤地越多,把地價拉得越高,對中小房地產開發商越不利。
 
        第九是,新的土地政策能否抑制土地繼續向大開發商集中這種趨勢,現在還不能過早下結論。今年11月12日,國土資源部發佈的《限制用地專案目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地專案目錄(2006年本增補本)》,雖然對政府出讓用於房地產開發的單宗土地,給出了明確的面積限制(大城市20萬平方米(約300畝),中等城市14萬平方米,小城市(鎮)7萬平方米)。這個土地新政,按理說,具有可抑制土地資源越來越向少數大開發商集中等等積極意義。但土地新政客觀上依然存在漏洞:一是城市規模的定義非常模糊,難以鑒定哪個城市到底屬於大城市或是中等城市還是小城市。二是新政可能被“化整為零”所化解。再則是政策一出臺,其嚴肅性就被11月20日北京市出讓了一塊面積超過了20萬平方米的土地形成了直接挑戰。因此,如果政策漏洞不能得到及時修補的話,其執行結果可能依然值得質疑。如果土地新政不能有效地抑制土地資源越來越向少數大開發商集中,中小開發商依然難以在土地市場上獲得更多的競爭機會。
 
        第十是,一些大型房企紛紛擴張到二三線城市搶地,爭奪二三線的市場,使得中小房地產開發商的生存空間越來越受擠壓。
 
         總之,可以說,資金流向的差異性、地價快速上漲、市場進一步趨向集中等因素,使得大型開發商(尤其是具有國資背景的大房企或上市房企),在規模優勢、資本優勢、融資優勢、資金成本優勢以及與政府土地議價等拿地能力優勢等方面,變得非常明顯。本文作者陳真誠分析認為,隨著這種優、劣勢的可能進一步分化、加大,必然使得中小房地產開發商面臨越來越大的競爭壓力。尤其是在政策刺激、地價攀升的當下,隨著融資能力、資金成本、土地市場爭奪能力、市場份額等差距進一步拉大,因政府救市而沒有完成上一輪行業洗牌的房地產業,正醞釀著新一輪洗牌。在這輪洗牌中,一些中小房地產開發商必然會被淘汰出局。
 
        眾所周知,上一輪房地產行業洗牌,是因政府的救市融資政策而中途終結。而正是融資政策及市場因素,導致房地產市場融資和資源更進一步向大型開發商集中,客觀上導致了這一輪洗牌的必然性,而且使得這一輪洗牌將更為殘酷:一些中小開發商,在政策帶來的行業幸福中享受痛苦,正被溫水煮青蛙式地被消滅,加速迎接末日到來。
 

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