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萬科再融資理性的“瘋狂”

發佈時間:2009-11-17  來源:票貼借錢【黃頁聯盟】

房地產企業的這種依賴投資者的錢來開發專案的經營模式還能存續多久?從短期來看,這種擔憂尚不成立,但是一旦房地產市場發生變化,投資者不再認可房地產企業的再融資行為,企業的經營模式將如何維繫?

最新的專案情況簡報公告顯示,2009年前10月,萬科A(000002)實現銷售面積和銷售金額同比具有較大幅度增長。就在10月,萬科斥資17億多元在長春拿地,其中,長春柴油機廠項目以10.01億元身價榮登本年度長春“地王”寶座。

開工、拿地——現金流對於中國房地產行業的領頭羊萬科尤為重要。儘管身受融資質疑的困擾。

指責理由不成立

8月27日,萬科的一紙關於公開增發A股股票的再融資公告,再次使萬科成為輿論譴責的眾矢之的。

對於萬科此次再融資行為,市場的指責理由主要集中在“高價圈錢”和“攤薄業績”。所謂“高價圈錢”,是指根據公佈的再融資方案,萬科此次增發價格將達到12.74元/股,如果考慮發行費用,增發價格將在13元/股以上,而董事會決議公告前一天公司的股價只有10.95元。所謂“攤薄業績”,主要是指公司大規模增發後,每股收益將被攤薄。

但是在財務專業人士看來,這兩項指責實際互相矛盾。東北財經大學內部控制與風險管理研究中心教授王棣華在接受本報記者採訪時說:“在融資資金總量一定的情況下,增發價格越高,股本增加數量越少,業績被攤薄的就會越少;反之增發價格越低,股本增加數量越多,業績將被更多的攤薄。所以高價圈錢與攤薄業績不可能同時成立。”

實際上,萬科在二級市場融資的同時,並沒有忽視投資者的利益。2006年至2008年,萬科累計派息173213萬元,派息率(派息占淨利潤的比重)達到15.7%。

融資乃企業成長的內在需要

據再融資方案,此次融資資金淨額不超過112億元。而據萬科公佈的三季報顯示,三季度末公司持有貨幣資金276.1億元,比半年報268.8億元增加了2.7%,比2008年末增長了34.5%。於是,有人士質疑:萬科的現金如此充裕,為何還要再融資?

儘管有錢,但公司依然“差錢”。萬科2008年年報的現金流量表中的資料也印證了公司現金流“比較緊張”。2008年年報顯示,公司經營活動產生的現金流量和投資活動產生的現金流量分別為-3415萬元和-28.44億元。由於經營活動產生的現金流量為負,萬科2009年不得不依靠籌資活動來彌補資金缺口。

公開資料顯示,截至2008年12月31日,萬科在建項目有100個,2009年之後的後續建設安裝和期間費用需投入的資金高達422億元;同時,另有55個擬建專案後續需投入資金約745億元,兩項合計接近1200億元,相當於萬科4個2009年上半年的銷售收入(2009年上半年銷售金額為307億元)。

同時,萬科還需不斷補充土地儲備,未來對資金的需求也將大幅提高。

而萬科此次融資資金主要計畫用於14個住宅專案的後續開發建設。

反對源於前次再融資

其實,部分投資者反對萬科此次再融資方案源于對萬科2007年31.53元高價增發的不滿。自萬科高價增發後,公司股價從此步入了下行通道,雖然中間曾一度沖到40.78元,但是沒有及時清倉的參與增發的投資者,至今仍被“深度套牢”。

“對於企業基於正常生產經營的需要而進行的再融資行為,我們不能加以過多的指責。如果投資者是理性的,那麼他參與增發就表明了對增發價格的認可。”王棣華說,投資者應該更多的關注上市公司如何使用融資資金,專案的投資回報率是否達到了股東要求的回報率。

據預計,這14個項目中,銷售淨利率最低的為9.17%(鎮江魅力之城),最高的達到18.16%(深圳萬科第五園),所有項目平均銷售淨利率為15.97%,遠高於公司今年上半年的11.58%,甚至高過2007年高峰時的13.64%;所有項目的平均投資收益率為16%,比2008年12.6%的水準有所提高。

萬科8月27日公佈的關於前次融資資金使用情況的專項說明也顯示了較好回報。 但是,“房地產企業的這種依賴投資者的錢來開發專案的經營模式還能存續多久?從短期來看,這種擔憂尚不成立,但是一旦房地產市場發生變化,投資者不再認可房地產企業的再融資行為,企業的經營模式將如何維繫?”天相投資首席策略分析師仇彥英在接受本報記者採訪時對萬科表示了擔憂。
 

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